Hipotecas Gastos y Simuladores

Según el Banco de España, La hipoteca es un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero (capital del préstamo) por parte de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas). La diferencia con otro tipo de préstamos es que cuenta con una garantía adicional: el inmueble adquirido.
Prestamos Hipotecarios

El capital del préstamo hipotecario.

Es la cantidad de dinero en efectivo que la entidad financiera (banco o Caja de Ahorros) nos presta para poder comprar el piso o vivienda. A medida que se van haciendo los pagos mensuales o cuotas va quedando un saldo que se conoce como saldo o capital pendiente de pago. ¡Lo que aún nos queda por pagar!
La cantidad de dinero que un banco nos prestará, será menor o mayor, en función de unos parámetros conocido tecnicamente como scoring o análisis automático donde se introducen criterios y de la evaluación que la entidad haga de nuestra stuación económica. Vamos que la imagen que demos al banco en muchos aspectos de nuestra vida determinará si somos un tipo de cliente al que le prestará dinero o no. En este estudio se analizarán aspectos relacionados con nuestro volumen de ingresos y de ahorros, nuestro trabajo si es fijo o temporal, vida laboral, personal (casados, solteros, hijos a nuestro cargo) y financiera, el precio de la vivienda a aquirir y el valor de tasación emitido por un profesional, entre otros. En ocasiones encontramos bancos que nos piden inclusos informes médicos para poder conocer nuestro estado de salud.
Lo máximo que suelen prestar los bancos es el 80 % del valor de compraventa o tasación de la vivienda a adquirir (el más bajo de los dos, normalmente). Hablamos claro está para nuestra viviendo habitual. Supongo que si has comprado una casa hace 15 años recordarás que antes las cosas no eran así y que no sólo te daban el 100%, sino también la cantidad necesaria para el pago de los gastos de la compra e, incluso, para para las obras o amueblar tu casa. Ahora todo esto han cambiado, por lo que, si quieres comprar, vas a tener que haber ahorrado algo antes.
No obstante, hay algunas entidades -muy pocas- que ofrecen hipotecas al 100 x 100, especialmente si el dinero se pide para comprar alguno de los pisos que el banco tiene en stock procedentes de embargos anteriores. Hace unos años, antes de la crisis, era relativamente sencillo conseguir una hipotea al 100%, pero hoy en día estos préstamos ya no se ofrecen con tanta alegría y se limitan a casos donde los solicitantes tienen grandes ingresos y estabilidad en el empleo. Los controles que seguía el banco para concederte la hipoteca eran más ligeros y las tasaciones de las casas mucho más elevadas. Esta situación ahora ha cambiado completamente.

El plazo para pagar tu crédito hipotecario.

Es el período o plazo de devolución que se le da al cliente para que éste devuelva, íntegramente la cuantía de la hipoteca concedida. Osea, para que reintegre todo el dinero que le ha prestado y pague los intereses correspondientes a través del abono de cuotas periódicas. La elección de los plazos no es una cuestión menor y debemos ser consciente de lo que el tiempo significa. En los préstamos hipotecarios de tipo variable, 30 años suele ser el plazo máximo, si bien en ciertas ocasiones se permite retrasarlo hasta los 40 años. Por el contrario, en el caso de los préstamos hipotecarios de tipo fijo, el período de para amortizarlos es, en general, de 20 años y como mucho retrasarlo a los 30.
Es fundamental tener presente que a mayor período de amortización, más cara nos saldrá la hipoteca a largo plazo; pues pasa más tiempo y se cobrarán más intereses. Solemos elegir plazos largos ya que tenemos mensualidades más asequibles. Pero no olvidemos que también podemos amortizar cada cierto tiempo e ir quitando parte de la hipoteca, de forma que con ello se reduzca capital e interés.
El período de amortización que los bancos suelen fijar entre la edad del solicitante y el plazo de amortización que pueden alcanzar los titulares de un préstamo hipotecario cuando venza su contrato no sobrepasen la edad de los 70 años y de forma excepcional los 80.

Tipos de Interés de la Hipoteca.

intereses de las hipotecas

¿De dónde sale el beneficio para el banco? Del interés que nos cobra. De esta manera la rentabilidad que obtiene el banco viene del tipo que establece para realizar el préstamo. Así, el denominado “tipo de interés” se trata de un tanto por ciento que se cobra sobre el capital (cantidad que nos presta la entidad) y este valor determinará que cantidad pagaremos cada mes y que podrá cambiar en función de la forma elegida. De esta manera, habría varios tipos de hipoteca distintos: variable, mixta y fija
Con el objetivo de conocer el interés que aplican sobre nuestras hipotecas variables, los bancos suman un porcentaje fijo llamado diferencial al valor al que cotice el índice de referencia como los señalados anteriormente. De esta manera, el tipo de estos productos puede ser, por ejemplo, de E + 1 % o Euribor + 1,50%.
Si elegimos la hipoteca a tipo fijo de interés, la cuota o letra mensual a pagar no cambiará durante toda la vida del préstamo. Sin embargo, si elegimos contratar el préstamo a tipo variable, cada año se consulta el índice de referencia fijado en escritura (generalmente el Euribor a plazo de 12 meses) y sobre dicho índice se suma el diferencial acordado (habitual Euribor + 1). A tener en cuenta que existen otros índices de referencia como el IRPH (media de interés de las hipotecas contratadas en el mercado).

Se puede elegir un mix entre la hipoteca a tipo Fijo y a Tipo Variable. Es decir se contrata un determinado número de años con interés Fijo y durante dicho periodo la cuota no cambia y el resto del plazo contratando Euribor más un diferencia en cuyo caso la cuota cambiaría cada año. De esta manera, no podemos asegurar la letra en los primeros años que es cuando el pago se hace más cuesta arriba.

Clases de Hipoteca según Interés elegido.

Hipotecas a tipo mixto.

La Hipoteca mixta es aquella que tiene dos fases en el cobro de los intereses. En una primera fase el tipo de interés es Fijo y por lo tanto, la cuota a pagar cada mes no cambia. Este periodo generalmente es de un año aunque últimamente, estando el euribor tan bajo, los bancos ofrecen  5 años a tipo fijo. En una segunda fase, el interés es variable y por tanto, la cuota cambia cada año en base a la evolución del Euribor que es el índice de referencia más utilizado.
Las tres clases de hipotecas mencionadas son las más conocidas pero existen otras formas de contrato. Son menos habituales las  hipotecas multidivisa, que se conceden en divisa extranjera y están referenciadas al líbor (índice de referencia de monedas diferentes al euro) . El libor es el equivalente al Euribor en otras monedas. Hace unos 15 años estuvieron de moda y no le salió bien a todo el mundo. Dada su complejidad recomendamos productos más tradicionales. Nuestra hipoteca puede ser muy beneficiosa o perjudicial según vayan las economías de esos países, por lo que estamos asumiendo más riesgos, sobre todo en países con mucha inestabilidad.

Hipotecas a interés fijo.

El interés que se aplica sobre estos créditos hipotecarios es un valor porcentual que se mantiene sin cambios desde el inicio hasta el final. No está ligado a índices como el euríbor o el IRPH, por lo que sabemos siempre cual es el interés y la cuota a pagar.

Hipotecas con tipo de interés variable:

Las Hipotecas a Tipo Variable como su nombre indica, el tipo de interés será diferente en cada periodo de tiempo que suele ser cada año. En el Primero año o los 5 primeros años, el tipo de interés es fijo pero cuando acaba dicho periodo contratado, el interés que cobrará el banco cada año será diferente.

Para fijar cada año el tipo de interés a cobrar, se recoge en escritura la forma de calcular dicha rentabilidad. Lo más habitual es tomar como referencia el Euribor con plazo a 12 meses. Es decir, cada día se fija el precio del euribor en los diferentes plazos, día, mes, año, etc. y para las hipotecas se toma el euribor oficial publicado por Banco de España con plazo a 12 meses. Una vez conocido el euribor, se suma un diferencial previamente pactado en escritura que dependerá del momento económico del País y de la situación económica del solicitante pero que en la actualidad puede estar en el entorno del Euribo + 1.

¿Cómo elegir una Buena Hipoteca?

Firmar una hipoteca es una decisión de gran importancia. El tiempo tan largo por el que nos vinculamos a ella, nos hará pensar y meditar la situación buscando siempre las mejores opciones por lo que es necesario recabar información. Posiblemente sea el contrato mercantil más importante que se firma.
Resolver todas nuestras dudas y preguntas es una obligación de la entidad financiera, sobre todo si se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, algo que es obligatorio en todas las entidades en la actualidad. No debemos firmar si hay conceptos que no entendemos. Es preferible pagar a un profesional externos para que nos aconseje que comprometernos a condiciones que no entendemos o que consideramos abusivas.
No olvidemos las famosas cláusulas suelo, por lo que hay que velar por que el banco no introduzca ningún tipo de estipulación dañina en la hipoteca. Nosotros, los consumidores somos quienes debemos recabar información adecuadamente a cerca de las condiciones de las hipotecas que vamos a subscribir, así como sobre los riesgos. No debemos firmar ni dejar de preguntar por aquello que nos parezca extraño.

Aspectos a tener en cuenta para elegir la hipoteca.

Que la cuota se pueda modificar

Nos referimos, principalmente, a aquellas cláusulas que nos dan facilidades para adaptar el ritmo de los pagos a unas determinadas circunstancias personales. Por ejemplo, hay bancos que ofrecen algo de margen de actuación al cliente para que este pueda elegir cómo y cuándo amortizar las cuotas de la hipoteca, así como entidades que incluyen en el contrato la opción de pedir una carencia con el fin de no pagar las mensualidades de la hipoteca durante un tiempo o de prorrogar el plazo o de disfrutar de otros servicios adicionales como el de poder disponer a crédito del capital ya amortizado. Es conveniente conocer todas estas opciones ya que pueden hacernos falta a la hora de afrontar el pago de la hipoteca.

En algunos casos el banco ofrece pagar una cuota final por un porcentaje entre el 20 y el 30% con lo que se reduce el pago mensual de la cuota con el inconveniente que se pagan más intereses a lo largo de la vida del préstamo y llegado el último vencimiento seguiremos teniendo una deuda importante pendiente de pago.

El plazo de amortización

Las hipotecas variables de contratan a más largo plazo pudiendo llegar hasta los 40 años especialmente cuando se trata de solicitantes muy jovenes, aunque lo más habitual es que no pase de los 30 años. Respecto al período en el que podemos amortizar una hipoteca fija, hay que señalar que en muchas ocasiones el máximo es de 20 años. No obstante, existen casos en que el plazo pudiera llegar a los 30 años en cuyo caso el interés fijo subiría. Todas estas decisiones debes consensuarlas con el banco y que sean la que más te interesen en tu situación personal.
Hay que recordar que el período de devolución de estos préstamos está limitado por la edad que tendrán los titulares cuando llegue la fecha de vencimiento del producto. En la mayoría de los casos, esa edad no debe superar los 75 años.

Comisiones que se cobran en las hipotecas.

comisiones de las hipotecas

En lo referente al tipo de comisión que puede tener una hipoteca, hace falta hacer dos grandes bloques: por una parte, aquellas  que pagar  sin remedio y aquellas que se  se perciben  al realizar algunas operaciones. Debemos conocer cuales son cada una de éstas si no queremos incurrir en gastos extras durante el plazo vigente de nuestro préstamo.
Una categoría son las comisiones que únicamente se cobran al solicitar modificaciones del préstamo. Destacamos algunas como las que algunos  bancos nos cobrarán si amortizamos el préstamo anticipadamente, si trasladamos la hipoteca a otro banco (subrogación) o si modificamos las cláusulas que recoge la  escritura notarial  mediante acuerdo con la entidad  o el banco llamada (novación). Algunas están reguladas por Ley, sería el caso  de las penalizaciones  por pago anticipado o amortización  y  subrogación que suelen estar entre un máximo del 0,25 % o del 0,50 % si la operación se efectúa a partir de los cinco años), al contrario que el resto que se puede negociar libremente entre los contratantes. Volvemos a insistir que una buena negociación con el banco puede ayudarnos a rebajar estas comisiones en muchos de los casos.

En el otro grupo de comisiones encontramos la conocida comisión de apertura, cuyo precio suele oscilar entre el 0,1 % y el 2 % del capital del préstamo hipotecario contratado. Estas comisiones no son obligatorias. Con una buena negociación con el banco conseguiremos que sea lo más baja posible.

Pero no siempre nos tenemos que conformar con el cobro de estos gastos y comisiones. Por ejemplo en los bancos que operan online en internet como es el caso de ING ofrecen hipotecas sin comisiones y también en bancos con oficinas en presencia física, se puede negociar que cobren las mínimas o cero,  si bien es cierto que, las condiciones para otorgarte una hipoteca, suele ser, en muchas ocasiones, más restrictivas y no posibles para todos los perfiles.

La financiación máxima

Nos referimos a la cantidad máxima que podremos conseguir a través del banco. Muchos consumidores creen, equivocadamente, que los bancos les van a financiar todo lo que les cueste la vivienda que les interesa. Pero lo cierto es que las hipotecas tienen, en general, un máximo del 80 % del valor más bajo entre la tasación y la compraventa del inmueble. Este porcentaje es aún más bajo (del 60 % al 70 %) cuando el préstamo se pide para comprar una segunda residencia. Esto nos indica que, en la actualidad, o contamos con ahorros o no vamos a poder enfrentarnos a solicitar un préstamo hipotecario.

No obstante, es posible conseguir una hipoteca con financiación al 100 x 100 para lo que será necesario tener unos buenos ingresos mensuales, estabilidad total en el puesto de trabajo o presentar avalistas con excelente solvencia ecónomica. Otra forma de conseguir una hipoteca pra financiar el total de la compra de un piso, es hipotecar otra segunda vivienda propia o de un tercero avalista.

Cuota o Letra mensual que se paga

Nos referimos al pago que nos compromentos a realizar con una periodicidad mensual.  Cuando la hipoteca es a tipo fijo, los pagos se mantendrán siempre la misma cantidad. En cambio, si es variables, se modifican en cada revisión de la hipoteca, cada 6 o 12 meses.
Si consultamos en un simulador de préstamos donde se muestre el cuadro de amortización, veremos que la cuota o pago mensual se compone de dos partes aunque la cantidad a pagar sea la misma todos los meses. Una parte es lo que devolvemos del capital prestado y la otra parte son los intereses que el banco percibe en cada mensualidad.
Pero hay que tener en cuenta que la distribución de las dos partes de la cuota no es fija , ya que varía cada mes siendo al principio mayor la cifra de intereses que va disminuyendo a medida que amortizamos. Según los años que llevemos pagando. En nuestro país, el que más se usa es el sistema de cálculo francés, que como hemos indicado antes, consiste en pagar más cantidad de intereses al principio y menos de capital. A medida que pasa el tiempo, se aumenta la cantidad destinada a amortizar capital y disminuye el pago de intereses. La cantidad mensual no cambia es siempre la misma.

El tipo de interés

El Interés a pagar es con seguridad  el valor que más influye en el precio de la hipoteca, este factor determina cuál será el coste total a pagar por la hipoteca una vez llegado el vencimiento y sumados todos los gastos e intereses. Por tanto, es aconsejable pedir al menos tres ofertas en bancos y cajas de ahorro y no fijarse solo en el interés que nos cobran en el primer año o en el periodo a tipo fijo sino en el resto de años que índice de referencia nos aplican y que diferencial (Sería aceptable u nEuribor + 1 punto).
Para las hipotecas a Tipo fijo dependerá mucho el tipo de interés que nos cobren del plazo de devolución. A mayor plazo, el riesgo de que cambie el Euribor hace que el banco perciba un interés superior. En la actualidad se está cobrando alrededor del 2,50% para 20 años y el 3,50% para 30 años. No obstante, siempre consultar en el banco.

Poductos que el banco exige Contratar

En ocasiones, si queremos beneficiarnos de una buena tarifa para nuestra hipoteca y de un interés que sea, valga la redundancia, interesante; debemos contratar otro tipo de servicios o productos del banco que tal vez no nos interese. En este caso, debemos hacer un buen cálculo y coger sólo aquellos productos que nos interesen y rechazar los que no son interesantes para nosotros, ya que el banco no olvidemos que, el banco está interesado en vendernos cuántas más cosas mejor.
Entre estos productos, hay productos sin coste son aquellos que el banco nos pide contratemos pero que no supone un gasto para el solicitante como viene siendo habitual domiciliar la nómina y el pago de los recibos principales de la vivienda (luz, agua, gas, teléfono, Comunidad) o al menos tres de ellos.
Estos productos, la mayoría de las veces implican costes para los clientes. En este apartado se encuentran aquellos servicios por los que hay que pagar alguna cantidad o comisión de forma periódica, como es el caso de los diferentes seguros que nos piden contrata  (Seguro de la vivienda o de hogar,  seguro de vida, protección de pagos, etc) o las tarjetas. Otros productos que piden los bancos a cambio son  planes de pensiones, planes de ahorro , fondos de inversión, etc..
Antes de finalizar este punto os gustaría recordar que la legalidad en España impide a las entidades condicionar la contratación de una hipoteca a costa de ampliar aún más nuestro vínculo con el banco. No obstante, se trata de un punto complejo, ya que un banco nos puede obligar a consentir a sus demandas y puede negarse a concedernos la hipoteca bajo otros argumentos -al menos formalmente- que no tengan nada que ver con estos indicados. Hay que estar vigilantes para evitar los abusos que sabemos que en ocasiones se producen.

Requisitos Para solicitar una hipoteca.

A diferencia de lo que sucedía hace diez años, si pedimos una hipoteca en una Caja de Ahorros o en el  Banco, su departamento de Riesgos, analizará ampliamente la situación laboral, personal y financiera, y ver que reunamos una solvencia mínima para hacer frente a los pagos mensuales. Estas condiciones se han endurecido en los últimos años, por lo que debemos estar preparados para ellos.

No debemos de tener impagos.

No solo quieren saber que tenemos ingresos, sino que se comprobará que no tengamos deudas impagadas, ya sean financieras o de otra naturaleza. Esta información está disponible en las bases de datos de ficheros de morosidad como ASNEF, RAI. Confirmarán que no tenemos ninguna incidencia registrada.

Tenemos que disponer de estabilidad laboral.

Un puesto de trabajo fijo y llevar un tiempo desempeñando nuestra actividad laboral, aunque este último punto puede variar según los criterios de riesgo de cada banco. Un contrato fijo e indefinido suma a la hora del préstamo o si somos autónomos, información detallada sobre nuestra situación laboral. Además, las últimas declaraciones de IVA e IRPF van a ser necesarias. Se trata de darle al banco la mayor seguridad posible sobre nuestra capacidad de pago y ahorro.

Tenemos que disponer de ingresos mínimos suficientes

Por lo que solo nos prestará su dinero si disponemos de unos ingresos fijos y amplios para pagar las cuotas durante todo el plazo de amortización. En algunos casos podrían pedirnos garantías adicionales como un aval de otra vivienda. Estas condiciones se han ido endureciendo cada vez más.

Tenemos que disponer de ahorros suficientes

20% del precio de la compra más 15% para gastos e impuestos. Es fundamental de cara a contratar una hipoteca, pues debemos siempre poner una parte inicial o entrada. Debemos disponer del 20% más el coste  de constitución y compraventa entre un 10-15%. Sin esto es muy complicado acceder en la actualidad a un préstamo hipotecario.

Algunos consejos Al Pedir Un Préstamo Hipotecario

Hay ciertas hipotecas que pueden darnos la impresión de ser muy interesantes a tenor de sus tipos de interés bajos; pero las entidades bancarias que conceden este tipo de producto, la mayoría de las veces acaban por incluir en ellas algún tipo de comisión con el objetivo de poder conseguir dinero de otra manera. Estúdialas antes de firmarlas.
Las hipotecas son un producto que se adapta a la situación económica del solicitante, así que debes hacer una buena comparativa de esta clase de préstamos. Conócelas antes de firmarlas.
Por eso nos resulta imposible afirmar taxativamente que decantarse por una hipoteca variable vaya a ser mejor que firmar una hipoteca fija, o al viceversa. Es una decisión que cada uno debería tomar según su aversión al riesgo y su forma de ser. Estúdialas antes de decidirte por una, ya que ambas tienen ventajas e inconvenientes.
Y, sobre todo, no podemos quedarnos con la primera hipoteca que nos propongan sin compararla antes con las de otros bancos. La deuda que se contrae con una hipoteca es para muchos años a largo plazo y, por consiguiente, resulta imprescindible tomar una decisión que esté muy bien fundamentada. Compáralas. Cuantas más opciones entre las que decidir mucho mejor.
Recomendamos que, antes de desplazarnos al banco, utilicemos un comparador de hipotecas online gratuito de los muchos que encuentras en la red. Podrás recorrer las ofertas, y también puedes analizar la técnica de cada una para ver si ocultan algún tipo de gastos en la letra pequeña. Tomate todo esto con calma y trata de solucionar todas las dudas y cuando acudas al banco vete ya sabiendo que ofrecen de forma general, por lo que ha podido ver en internet, y confirmar si te están ofreciendo algo mejor o peor. Todo el trabajo previo que lleves hecho es fundamental y te ayudará a cometer los menos errores posible.

Simuladores de Hipoteca

Antes de solicitar un préstamo hipotecario, es altamente conveniente tener toda la información posible. Ya hemos comentado los tipos de hipoteca que se pueden pedir, los tipos de interés a elegir según el caso y otros temas importantes.
Uno de los datos más importantes es conocer cuanto pagaremos cada mes por la hipoteca. Para ello existen en internet múltiples calculadoras de hipotecas y en nuestra web ponemos a su disposición este sencillo simulador de hipoteca válido también para hacer cálculos de los préstamos personales.
Con esta últil herramienta, se pueden hacer cuantos supuestos y ejemplos quiera cambiando con total rapidez el importe que pida, el plazo de amortización y el tipo de interés. Al mismo tiempo, calcular cuanto pagaría de letra si el euribor subiera y valorar si puede asumir la nueva cuota con subida de tipos de interés.

Al tiempo, les facilitamos enlace de acceso a la información que muestra el Banco de España en su página web en todo a los referente a las Hipotecas y conejos para los usuarios que piensen en contratar una hipoteca

Más Información sobre Hipotecas en Bancos y sus gastos

Video explicativo como funciona la Hipoteca

En este vreve Video que BBVA tiene subido a la red de Youtube, explica de manera gráfica y muy intuitiva todos los pasos que hay que seguir para pedir una hipoteca al Banco y los aspectos más importantes de la misma y donde hay que fijarse en cad amomento. Espero les guste.