Hipotecas

El tipo de interés es el beneficio que obtienen los bancos por prestar el dinero necesario para adquirir un inmueble y permitir una devolución en varios plazos. En concreto, se trata de un porcentaje que determina cuánto hay que pagarle a la entidad por el capital concedido tanto cada mes como en total, aunque dependiendo de cómo sea, se aplicará sobre la hipoteca de una manera u otra. Por ejemplo, no es lo mismo que una hipoteca tenga un interés fijo a que lo tenga variable o mixto.

En el caso de las hipotecas fijas, el interés es un valor que se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo hipotecario. En cambio, en el de las hipotecas variables, el tipo aplicado sí puede modificarse tras cada revisión de la cuota, ya que está ligado a un índice de referencia que puede cotizar a un valor diferente cada mes. El índice que se utiliza más en España es el euríbor a un año, aunque existen otros como el IRPH entidades.

El tipo de interés aplicado sobre las hipotecas variable se calcula sumando un diferencial (que es una cifra fija) al valor que registre un índice de referencia como el IRPH Entidades o el conocido euríbor a 12 meses, que es el que utilizan con más frecuencia los bancos de nuestro país. No obstante, el método de cálculo de este segundo índice está siendo reformado actualmente por parte del Instituto Europeo de los Mercados Monetarios (EMMI, por sus siglas en inglés).

Además de las dos principales categorías mencionadas, también podemos distinguir a un tercer grupo de hipotecas en función de su tipo de interés, aunque su oferta es más reducida que la de las otras modalidades y su contratación puede considerarse incluso desaconsejable en el actual escenario. Nos referimos a las hipotecas mixtas, cuyo interés es fijo durante un primer período de entre tres y 20 años que, pasado ese tiempo, pasa a ser variable. Más adelante explicaremos con detalle cuáles son todas las características de estas hipotecas.
2. El plazo

El plazo de una hipoteca (también denominado período de amortización o de reembolso) es el tiempo que el cliente y el banco acuerdan para que el segundo devuelva íntegramente el préstamo hipotecario, es decir, para que el titular reembolse todo el capital otorgado más los intereses correspondientes. El plazo máximo de las hipotecas variables puede llegar a alcanzar los 40 años en ciertos casos (antes de la crisis incluso se concedían hipotecas a 50 años), mientras que en el caso de las hipotecas a tipo fijo, el período máximo de amortización suele ser de 20 años o, en cada vez más casos, de hasta 30 años.

Por norma general, los bancos permiten a sus clientes seleccionar el plazo de amortización (dentro de unos límites, lógicamente) para que estos puedan ajustar el importe de las mensualidades a su nivel de ingresos. En este punto hay que tener presente que cuanto más prolongado es el período de reembolso de una hipoteca, más cara es al final, ya que se devengan intereses durante más tiempo. Eso sí, en estos casos, las cuotas de la hipoteca son algo más asequibles para el titular. En cambio, cuando el plazo de devolución es reducido, el precio de las mensualidades del préstamo hipotecario aumenta, pero al tener que pagar intereses durante menos tiempo, la hipoteca sale más barata a la larga.

Respecto al plazo de amortización también debemos tener presente que prácticamente todas las entidades establecen qué edad máxima pueden tener los titulares al vencimiento del contrato. Esta será mayor o menor en función de los criterios de riesgo de cada banco, pero lo más frecuente es que sea de entre 75 y 80 años. En consecuencia, si la hipoteca que queremos firmar es a 40 años y la edad límite fijada por el banco al vencimiento es de 75 años, deberemos tener 35 años como mucho para recibir la aprobación