Devolución Gastos de Hipoteca

¿Se puede reclamar la devolución de los Gastos pagados por contratar la Hipoteca?

De la provisión de fondos que solíamos aportar para los gastos de nuestra hipoteca, entorno a un 15%, empezamos a conocer a través de sentencias de Tribunales de justicia que, hay ciertos gastos que no nos corresponden a los compradores. Conocer los gastos a los que hemos hecho frente y saber cuáles podemos reclamar y cuáles no es el objeto del siguiente artículo.

Devolución Gastos hipoteca

¿Que Gastos de Hipoteca puedo pedir la Devolución?

Si solicitamos un préstamo hipotecario para adquirir  una vivienda hemos de tener en cuenta los gastos que serán de dos clases.  Los que tienen que ver con la compraventa, como son las escrituras de  propiedad de la vivienda o local, más  los gastos derivados de la formalización de la hipoteca. Son los referidos al segundo tipo aquellos que la entidad bancaria debe asumir junto con el comprador por ser uno de los interesados en la operación. Al haber sido obligados por las entidades a pagar el total de estos gastos, tenemos el derecho a reclamar la parte correspondiente..

El tribunal Supremo ha dictado sentencias en las que considera que determinados gastos no tienen que ser aplicados exclusivamente al solicitante o beneficiarios de la hipoteca:

Gastos notariales: Los gastos de Notario o fedatario Público que interviene en la operación para dar fe, Estos gastos pueden llegar hasta el 0,50%  del cálculo responsabilidad hipotecaria cuyo importe es superior al importe de la hipoteca dado que cubre intereses de demora por un determinado plazo en años. . Gastos de gestoría, varía bastante de unas entidades a otras y dependinedo de la ciiudad. Se puede estimar entre 300 y 400 euros. Los Gastos de Registrador de la Propiedad, por inscribir la Hipoteca de forma oficial en el Registro para garantizarse el banco que existe la carga (el coste es inferior al 0,20%). La mitad del coste del timbre por las hojas empleadas en la escritura de préstamo ante Notario. Y las copias de escrituras utilizadas para fines diferentes a los necesarios para entregar al titular y pagar impuestos e inscribir en el Registro. Por ejemplo la copia de escritura para el banco sería a su cargo.

En el caso de los impuestos que acarrea la hipoteca, como el IAJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – sería a cargo del beneficiario de la hipoteca según la sentencia del Tribunal supremo. Este impuesto depende mucho de lo que se aplique en La Comunidad Autónoma que corresponda por lo que debe consultar en la Delegación de Hacienda de Su comunidad. No obstante, el coste suele ser aproximadamente el 1% del importe calculado de la responsabilidad hipotecaria

La tasación podemos reclamarla si teníamos una previa y el banco  optó por pedir una nueva valoración a empresa tasadora diferente a la que ya teniamos.

Fallo del Tribunal supremo para los Gastos de Hipoteca.

Un fallo de diciembre del 2015 del Tribunal Supremos consideró como abusivo la práctica que utilizaban los bancos de imputar  los impuestos y gastos de la hipoteca al cliente. El Tribunal justifica el falló indicando que el banco es una de las partes beneficiadas por el Préstamo  hipotecario, por lo que debería hacerse cargo de su  parte correspondinente de los gastos.

¿Dónde y cómo reclamar los gastos?

En Primer lugar hay que presentar la reclamación en la propia oficina del Banco donde se firmó la hipoteca. En el caso de que la Sucursal bancaria no atienda nuestra petición, se darán los siguientes pasos llegando incluso hasta presentar una reclamación en el Juzgado

Pero es importante que podamos recopilar los recibos y facturas que hemos pagado a la hora de formalizar el contrato y que nos entregaron a los pocos meses de haber realizado la hipoteca, y que nos será de gran ayuda para argumentar y justificar esos gastos.

Si la reclamación realizada en la Oficina del banco no ha surtido efecto, lo que procede es presentar una reclamación ante el Defensor del Cliente de la Entidad. Con la contestación que nos pase el defensor del Cliente a  nuestra solicitud podemos interponer una queja en el Banco de España que, si bien no es vinculante, si nos vale para volver a reclamar a nuestro Banco. Ante la negativa del banco simpre tenemos la posibilidad de presentar una denucnia por la vía judicial. Pero debemos valorar todo esto antes de comenzar, ya que si, en el juzgado perdemos -que es una posibilidad-, deberemos pagar, además, las costas del proceso.

Reclamaciones de los gastos de la hipoteca en la OCU.

La propia OCU cuenta en su página web con un modelo con el que podemos formalizar la reclamación con la que dirigirnos a la entidad bancaria con el fin de reclamar la devolución de los gastos de formalización de hipoteca que no debieron cobrarte.

Si aún no has firmado tu hipoteca y estás pendiente de hacerlo deberás pagar tú los gatos, aunque ya algunas entidades cubren algunas partidas.

Así todo conservamos el derecho de reclamar la devolución, pero hay que estar atentos ya que,  es posible que el Banco o Caja de Ahorros nos haga una oferta compensando el importe de los gastos a devolver a cambio de otras bonificaciones en la hipoteca como podría ser ampliar el plazo o reducir el tipo de interés firmando un acuerdo por el que se renuncie a futuras reclamaciones por la via judicial. . Sin embargo, la OCU asegura que esta clase de acuerdos privados no tienen ninguna validez legal.

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